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脫勾住宅市場,豪宅水漪效應不再

佈日期:2013/11/26





過去市場普遍認為,豪宅對於周邊房價將出現明顯帶動,稱為「水漪效應」,不過根據住商不動產企劃研究室以台北市實價統計資料計算豪宅方圓250公尺(第一圈)、500公尺(第二圈)與1000公尺(第三圈)後的房屋均價發現,距離豪宅越遠價格越低已非通案,知名豪宅如帝寶、文華苑、長虹虹頂等案子都沒有出現隨距離而價格遞減的狀況,反而不少豪宅的第二圈均價還高於第一圈,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,都更話題退燒,豪宅價格高到失去比價意義等因素,都是效應不再的原因之一,目前看來,具有群聚效應的豪宅對區域價格拉抬較為明顯,若豪宅坐落於舊社區,周邊價格仍舊端看個案條件,不一定有明顯的價格帶動。

天價豪宅比鄰,價差出人意表
從數據來看,最讓人意外的莫過於帝寶的表現,第二圈價格達127.16萬,價差為-32.54%,徐佳馨表示,帝寶周邊舊公寓不少,反觀距離較遠的區域,近來不少豪宅案推出,明顯帶動區域價格,表現反而更為亮眼,而元大栢悅、松濤苑、輕井澤也有這種情形,顯見若是舊社區中的豪宅,價格帶動力道其實不如想像,不過,像是位於信義計畫區皇翔御琚、信義之星等群聚型的豪宅,水漪效應就極為明顯,徐佳馨分析,當豪宅位於同一區,彼此之間將競價,和周邊差距將會拉大,而信義計畫區豪宅群聚,外圍多為舊宅,這種狀況也越發明顯。
豪宅天價獨行,比鄰難以沾光
近年來豪宅林立,不過除了豪宅群聚的區塊外,其餘豪宅對於周邊的價格影響不如想像,徐佳馨認為,當豪宅價格已經逼近三百萬大關之際,一般住宅屋主也深知買盤無力支撐,惦惦斤兩後自然不會追隨,加上都更話題退燒,比價更無意義,換言之,當豪宅價格往「無頂蓋」之路前進,周邊若都是一般住宅,就不具有比價效應,這意味著豪宅自然走出一條不同於一般住宅之路,而決定一般住宅價格的關鍵,不是靠沾富鄰居的光,而是回歸重大建設、生活機能等基本面。


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