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斡旋金與要約

一、什麼是斡旋金
一般買方支付斡旋金之同時,會與不動產經紀業者簽立斡旋金契約,該契約書除了明訂雙方權利義務外,最重要的就是委託斡旋議價的期間,意即委託不動產經紀業者代為議價斡旋的期限,通常為三到七天不等,逾此期限,若就買賣價金雙方無法達成合意時,則斡旋金契約當然失效,但是若在此期間,買方有其他事由需要中止時,在賣方還未簽收該斡旋金時,買方亦可透過契約約定之方式通知中止斡旋,此時不動產經紀業者應將斡旋金全數無息返還予買方。
當買賣議價合意時,斡旋金即轉為定金處理,如果買賣雙方事後反悔,則會衍生違約罰責問題。通常如果是買方違約不買,則賣方得沒收該定金,若係賣方違約不賣,則賣方應加倍返還定金。詳參住商不動產買賣議價委託書第四條之規定。
二、什麼是要約書
目前不動產交易實務上因為斡旋金所衍生之糾紛層出不窮,為此,內政部版要約書應勢而生,該要約書與斡旋金契約書最大的不同在於前者少了議價金的部分,而要約經賣方承諾,買賣雙方即負履行簽立買賣契約之義務,買賣任一方違約時仍然有違約賠償之責任。
為避免斡旋金糾紛,內政部於八十六年起即開始要求不動產經紀業者在法令尚未修訂之前,應主動告知消費者內政部版要約書與交付斡旋金可擇一使用,同時對於這項告知義務,建議以書面為之。行政院公平交易委員會九十四年一月十三日第六八八次委員會議:「房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性,隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係,在向購屋人收取斡旋金之同時,未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係,將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。故房屋仲介業者宜以另份書面告知購屋人有選擇採用內政部版「要約書」之權利,且該份書面之內容宜扼要說明「要約書」與「斡旋金」之區別及其替代關係,並經購屋人簽名確認,以釐清仲介業者之告知義務。另若仲介業者約定交付斡旋金,則宜以書面明訂交付斡旋金之目的,明確告知消費者之權利義務。」決議中所指之書面,係指公平交易委員會所提供之制式範本,住商不動產「買賣議價委託書」即是依此原則而立。

三、斡旋與要約的叮嚀
建議消費者,無論簽立何種契約書,務必詳細審閱契約內容,並要求不動產經紀業者給予詳盡之專業解說,充分了解自己的權利與義務,再決定是否以議價保證金方式斡旋或立要約書向賣方要約。此外,契約書所載之約定事項一旦經賣方簽認後,即視為買賣契約之一部分,任一方均不能任意違約或片面解約。如有不得已之事由須撤回斡旋或要約時,亦應依契約規定之方式於賣方承諾前為之。而當賣方承諾出價條件時,也應確實於買賣議價委託書(斡旋契約書)上簽字並註明日期及時間,以杜爭議。

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